Befektetési alapok

2019-09-15 10:00 - Ömlenek ránk az új hotelek, mégsem örülhet mindenki (portfolio.hu)

A szakember egyebek között megállapította: a már működő szállodák foglaltsága és átlagára (RevPAR) az elmúlt 6 év legmagasabb szintjeit érik el, emellett mind a meglévő, mind az új fejlesztések újfajta kihívásokkal szembesülnek, új piaci trendek, üzemeltetési kihívások várják őket.

A nemzetközi beutazás volumenét erősítő tényezők a nagy nemzetközi sportrendezvények (kajak-kenu VB Szegeden, juniorúszó világbajnokság Budapesten), hazai és nemzetközi fesztiválok, kongresszusok és más kiemelt kulturális programok, ugyanakkor az eurozóna GDP növekedésének lassuló üteme (2018-ban már csak 1,2%) egyre negatívabb hatást gyakorol a szektorra.

Emlékeztetett: miközben Európában és világszerte felerősödtek a dekonjunkturális hatások, a hazai piacok ezzel ellentétes hatásokat tapasztalhattunk: a GDP növekedése meghaladta a 4,8%-ot, a SZÉP kártya mellett pedig az átlagos bruttó keresetnövekedés is érzékelhető hatást gyakorolnak a hazai, elsősorban a vidéki szállodák teljesítménymutatóira.

Nagyon fontos változásnak nevezte, hogy 2020 januárjától a kereskedelmi szálláshelyek szobaértékesítését 18 helyett csupán 5 százalékos ÁFA terheli. Ezzel meglátása szerint visszaállhat a reális szoba-vendéglátás bevételi megoszlás.

,,A legfontosabb kérdés a magyar szállodai piacon továbbra is az, hogy a hazai és nemzetközi kereslet volumen- és árnövekedése ellensúlyozni tudja-e a működési (bér, energia, árubeszerzés) és felújítási költségek egyre feszítőbb emelkedését."

Nem rejtette véka alá azonban szakmai aggodalmait sem. Úgy fogalmazott, hogy megjelentek például a túlfűtöttség jelei is. Utalt rá, hogy a hazai lakosság a megtakarított jövedelmének egyre jelentősebb részét költi el utazásra, szállásra, vendéglátásra, a cégek pedig eredményük terhére egyre több konferenciát, továbbképzést, céges napokat, csapatépítést finanszíroznak.

Arra is számít, hogy a jövedelmezőség javításának esélyeit több tényező is rontja. Például elkerülhetetlen a jelentős béremelés, akár további 30-40%-os is, így 2020-ban újabb 8-12%-os nominál értékű béremelés várható. Az energia és általános üzemeltetési költségek ugyancsak infláció feletti ütemben növekedhetnek. További költségnövekedés lesz, hogy immár nagyon sürgető elvégezni a korábbi évek/évtizedek elhalasztott beruházásait, felújításait, eszközpótlásait, állagmegóvásait.

Az előbb felsorolt tényezőkkel magyarázta ezért azt a várakozását, miszerint a szállodák eredménykimutatásaiban átmenetileg a bruttó üzemi eredmény (GOP) növekedésével, viszont az EBITDA csökkenésével találkozunk majd. A GOP-ra ható tételek volumen- és árindex egyenlege ugyanis várakozásaink szerint pozitív, míg a GOP alatti tételek (turizmusfejlesztési hozzájárulás, Capex, FF&E) egyértelműen negatív hatással lesznek az eredményességre a következő években. Azaz, üzemeltetési szinten javulásra, tulajdonosi / banki finanszírozási szempontból némi eredményromlásra készülhetünk abban az esetben, ha a tulajdonos/üzemeltető prudens módon emeli a béreket és elvégzi a szükséges felújításokat, eszközpótlásokat.

Árfolyam és infláció
Az üzemeltetési kihívásokon túl jelentkezik még két fontos makrogazdasági hatás, amely vegyesen érinti a szálloda- és a teljes szolgáltatói piacot. Ez pedig az euróárfolyam és az infláció alakulása. Előbbi esetében a 330 forintos árfolyam már realitás, utóbbi esetében a következő években évente 3%, illetve ezt enyhén meghaladó inflációs rátákkal számol a Magyar Nemzeti Bank. Látszólag mindkét tényező pozitív hatású lehet a vidéki és fővárosi szolgáltatók számára, ugyanakkor országosan és iparági szinten kérdés, hogy sikerül-e a hazai szolgáltatások árát az inflációs rátát meghaladó mértékben emelni forint alapon. Ha nem, akkor reálnövekedést lerontja az árfolyamhatás, azaz euróalapon romlik a hazai szállodák jövedelmezősége. Ennek áttekintése további, a teljes szektort érintő kutatásokat igényel.

A beruházási - kivitelezési költségek dinamikusan növekednek (egy 4 csillagos nemzetközi minőségű szálloda 1 szobára vetített beruházási költsége telekhányad és parkoló nélkül is 40-50 millió forint vagy azt meghaladó összeg), ami egyértelműen negatívan befolyásolja a fejlesztői/befektetői környezetet. Több projekt lelassult az elérhetetlen, túlzóan drága, vagy előre nem láthatóan alakuló kivitelezői kapacitások következtében.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Emerald Residence

Emerald Residence

1052 Budapest, Szervita tér 6
86 db lakás
32 – 142 m2 alapterület
Átadás:
2019 H1

Ajánlatot kérek

A jelenlegi befektetési piac általános jellemzője, hogy nehéz, szinte lehetetlen cash-flow termelő szállodákat vásárolni, így a befektetés első lépcsőjében általában egy jobb időket látott ingatlan vásárlása történik meg, majd ezt követően kerül sor egy átalakítási - fejlesztési - rebranding folyamatra. Ez a kettős fejlesztői/befektetői feladat nyilvánvalóan megdrágítja a projekteket, de Magyarországon még ebben is látnak fantáziát nemzetközi befektetők. Jó példa erre a Buddha Bar szálloda, amely az értékesítést követően lassan 8 hónapja zárva van, zajlik az üzemeltető és megfelelő brand kiválasztása, ezt pedig nyilván további elhúzódó átalakítási munkálatok követik majd.

Property Investment Forum 2019
Ne hagyja ki az év legfontosabb ingatlanos eseményét, már most foglaljon helyet!

Az értékelői konszenzus szerint a budapesti szállodák esetében a megtérülési ráta 7-8% között alakul, de a mértéke erősen függ olyan tényezőktől, mint helyszín, minőség, nemzetközi vs. hazai üzemeltetés, franchise és egyéb feltételek. Eközben vidéken, ahol a projektek jelentős részben támogatásokkal valósulnak meg (Balaton, vidéki nagyobb és közepes méretű városok) nem lehet egyértelmű befektetői megtérülési elvárásokról, hozamokról beszélni - hangsúlyozta a BDO szakértője.


A hírek szerkesztését a CIB Bank tartalomszolgáltató partnerei végzik. Az itt leírtak nem feltétlenül tükrözik a CIB Bank véleményét.

LEGFRISSEBB HÍREINK

Befektetési alapok / 2019-10-13 06:42
Megkezdődött a feszítőkábel behúzása, szeptember folyamán 2 kábelpár került a helyére. A 3. ...
Befektetési alapok / 2019-10-13 06:15
Inkább lakáshitelt vennél fel? Használd a Pénczentrum kalkulátorát! A héten Gulyás Gergely ...
Befektetési alapok / 2019-10-12 16:00
Az ősz a lakásvásárlás egyik csúcsszezonja. Kimondottan izgalmas projekteket találhatunk szerte ...
Befektetési alapok / 2019-10-12 10:10
Az őszi lakásexpo a HUNGEXPÓN ismét tető alá hozza a lakásközvetítő hálózatokat, a bankokat, a ...
Befektetési alapok / 2019-10-11 16:08
Az augusztus végi adatok szerint a program júliusi indulása óta már mintegy 1500 a befogadott ...